市街化調整区域のお困りごとを解決する
コンサルティング リードアセットの
市街化調整区域不動産活用
コンサルティング
長年の知見を活かし、建築の可否の確認や、資材置場や駐車場、
家庭菜園用地としての活用など、様々な対応方法をご提案させていただきます。
市街化調整区域の土地に関してのお困りごとは、私たち”専門家”へお任せください。
こんなお困りごとは
ありませんか？
以前は畑として利用していたが
今は利用せず、放置状態全く手入れを行っていない
“持っている”だけの土地空き家となっている
かつての住宅相続に伴い
売却したい土地・建物
市街化調整区域とは？
行政は、人口や人・物の流れ、土地利用、公共施設の整備などをもとに、将来の姿を見据えた都市計画を定めます。都市計画区域は、市街地だけでなく農地や山林も含む広域エリア。その中の「市街化調整区域」は、開発を抑え、自然環境の保全や農林水産業の維持、災害防止を目的とした区域です。
市街化調整区域では、原則として建物の建築や土地の開発は制限されています。そのため、住宅や商業施設など、市街化を伴う開発を行うことはできません。ただし、農業や林業、畜産などの農林水産業に関連する施設や、災害対策のための施設、国や地方公共団体の施設など、市街化を伴わない開発については、一定の条件を満たせば建築や開発が認められています。
都市計画区分は、毎年少しずつ見直しが行われています。
全国の都市計画区域における市街化調整区域の比率は50%。神奈川県は、全国平均より市街化調整区域の比率が低い傾向にありますが、都市部（横浜・川崎）は10-20%台、山間部（秦野・南足柄）は70-90%台と地域差が大きいのが特徴です。
リードアセットの地元地域である湘南エリアでは、実に40.8%もの面積が市街化調整区域に指定されてます。つまり、それだけ活用の可能性が残されているということです。
（令和7年4月1日現在）
市街化調整区域の
物件の活用事例
一見使いにくい、市街化調整区域の物件ですが、さまざまな活用方法があります。
リードアセットでは長年、市街化調整区域の専門家として培ったノウハウで、
様々な有効活用方法を提案させていただきます。
活用例.01
駐車場
地面が平らにならし、砂利を敷いて区画ライン表示やフェンス設置などの整備をし、申請すれば月極駐車場として貸し出すことも可能です。エリアに駐車場ニーズがあるか、管理はどうするかなど検討が必要です。
活用例.02
資材置き場・倉庫
よほどの高低差や傾斜がない限りは現状のままで、場合によっては地盤改良を行い、建築土木会社や運送会社へ貸し出すという活用法も考えられます。騒音や景観の悪化など近隣に配慮することも必要です。
活用例.03
農家や家庭菜園の耕作地
車が近くまで寄せられる道がある場合には、近くの農家さんに貸す他、市民農園を経営するなどの選択肢もあります。しかし、耕作地にする場合は不動産事業のような大きな収入にはならない場合が多いです。
活用例.04
高齢者向け施設や福祉施設
総務省は、有料老人ホームなどの高齢者施設の需要の高まりを受け、土地が安くて閑静な環境が多い市街化調整区域内での開発許可条件が緩和し、施設設置計画の審査対象を拡大中です。
活用例.05
地域の利便性を高める店舗
ホームセンター、コンビニ・ドラッグストア・飲食店・医療機関など、周辺居住者の生活にとって利便性が高く公益上必要と考えられる場合には、市街化調整区域であっても建築が許可されることもあります。
活用例.06
不動産会社へ売却
市街化調整区域の個人間売買は法律上可能ですが、相場が不明なため買い叩かれる可能性もあります。また「売ってください」という不動産会社にも要注意。まずは価値を見極められる専門家に相談をしましょう。
この他にも「飛び地を整理したい」
「共有持分である」など、
様々なお悩みに対応します。
私たちに寄せられる
よくあるお悩み
売れるものなら売りたいけれど、
「買ってくれるなら誰でもいい」というわけではありません。
貸すのか、売るのか、一体どうすれば良いでしょうか？
一番良い方法が知りたいです。
利便のいい駅前のマンションに住み替えたいです。
こういう家は高く売れないと聞きますが何か方法はないですか？
その隣の土地を所有する方から「貸してほしい」と言われました。
土地を貸す場合、賃料はどのように決めればよいのでしょうか？
売却できるのか、貸せるのか、建物を建てられるのか、
まず何から調べれば良いですか？
管理の手間や固定資産税が負担でどうにかしたいのですが、
市街化調整区域のため、どこに相談すれば良いかわかりません。
草刈りや管理費ばかりかかり、収益はありません。
活用や売却を考えるべきなのか判断がつきません。
「建物が建てられない」ため売却が難しいと聞きますが、
買い手を見つけるにはどうすればいいでしょうか？
本音では処分したいのですが
先祖代々の土地を手放すことにとても抵抗があります。
「誰かが相続しなければ処分もできず。その手続きが大変だった」
と聞き、相続前に整理する方法がないか考えています。
伐採や管理にも費用がかかり、
手放したいという思いでいっぱいです。
建物も建てられないと聞きますが、
固定資産税だけを払い続けています。どうすれば売却できますか？
市街化調整区域の
申請・手続きについて
市街化調整区域で建築許可をとるための申請手続は、非常に煩雑です。
建物を建てずに活用する場合
農地転用許可（農地法）
申請の流れ
- 農地がある市区町村の農業委員会で、該当する農地が転用可能か相談する
- 農地の地目（田・畑）を確認し、必要な書類（住民票、公図、登記簿等）を揃える
- 申請書を農業委員会へ提出する
- 農業委員会が審査・現地調査し、必要に応じて都道府県知事等へ送付
- 許可が下りると許可証（受理通知書）が交付される
- 工事を着工し、終了後に「工事完了報告書」を提出
- 法務局で「地目変更登記」を行い、農地以外の地目（宅地等）へ変更する
建物を建てる・用途変更
開発許可（都市計画法）
申請の流れ
- 開発を行う旨を自治体に報告する
- 自治体の担当者から規制の有無や申請に必要な書類の説明を受ける
- 近隣住民への事前説明を行う
- 必要書類を自治体に提出する
- 開発審査会で審査や協議が行われる
- 開発許可の申請を行う
- 許可が降りたら建物を建築する
「市街化調整区域を活用したい」方へ
まずは、市街化調整区域専門家へ
ご相談ください
市街化調整区域の活用（特に医療施設開業など）を専門家に相談すべき理由は、手続きの複雑さと地域特性の把握が鍵だからです。調整区域はインフラが未整備な場合が多く、通常の市街化区域より許可取得に時間がかかり、専門知識なしでは不許可リスクが高いのも特徴です。建築を伴わない駐車場や倉庫の場合でも、市街化調整区域の活用には相談が強く推奨されますが、申請＝安全と思い込むのは危険。許可条件の継続遵守が必須で、用途変更・所有者交代時は必ず再確認を。専門家監修書類作成が最も安全です。まずはお気軽にご相談ください。
